中古住宅の維持費はいくら？築9年戸建ての支払実例と月1万円の修繕積立

中古住宅の維持費は、毎年同じ金額が出ていくわけではありません。わが家は固定資産税・都市計画税が年約13万円。これに加え、火災・地震保険は5年分205,180円、不凍液交換は1回41,800円を支払っています。

将来の修繕には、別に月1万円を積み立てています。保険や設備のメンテナンスは支払う年にまとまった出費があり、積立はまだ使っていない貯蓄です。この3つを分けて紹介します。

わが家は北海道にある築9年・約32坪の4LDKで、購入時は築8年でした。中古住宅を買う前は固定資産税や保険は想像していましたが、セントラルヒーティングの不凍液交換やメーカー保証の条件までは把握できていませんでした。

この記事では、実際に支払う定期費用、数年ごとの費用、将来のための積立、入居時だけの一時費用を分けて紹介します。

結論：毎年の支払い・数年ごとの費用・積立を分ける

区分	項目と金額	支払い方・扱い
毎年の支払い	固定資産税・都市計画税：約13万円／年	毎年支払う税金
数年ごとの支払い	火災保険・地震保険：5年分205,180円	契約時にまとめて支払い。次回の保険料は更新時に確認
必要な時期の設備費	不凍液交換：1回41,800円（税込）	2026年8月の支払実績。交換周期は固定せず、設備・不凍液の指定に合わせて確認
将来への貯蓄	修繕積立：月1万円・年12万円	その年に支払った維持費には含めない

表は、確認できている維持費の実例です。異なる時期に支払った金額が含まれるため、合計して「ある1年間の実支出」とはしていません。保険の更新や設備の交換がある年は、その分のまとまったお金が必要になります。

光熱水費は、家族人数や設備の使い方によって変わるため、建物の維持費とは分けて考えています。北海道の戸建てで実際にかかった光熱水費は、32坪4LDK・灯油暖房の年間光熱費で詳しくまとめています。

固定資産税・都市計画税は年間約13万円

現在、固定資産税と都市計画税の合計は年間約13万円です。支払いは4期に分かれており、1期あたりはおおむね3万円前後になります。

購入前は住宅ローンの毎月返済に目が向きやすいのですが、税金はローンとは別に必要です。わが家では年13万円を月換算し、毎月約1万800円がかかるものとして家計を考えています。

実際の税額は土地・建物の評価や自治体などで変わります。購入を検討するときは、不動産会社へ直近の納税額を確認し、取得後は自治体から届く納税通知書を確認するのが確実です。

火災保険・地震保険は5年分205,180円

火災保険と地震保険は、5年契約で合計205,180円を支払いました。5で割ると年41,036円ですが、これは家計の予算を考えるための換算額です。毎年41,036円ずつ支払っているわけではありません。

5年分をまとめて支払うと、普段の家計からは見えにくくなります。更新に向けた準備では年換算が役立ちますが、次の契約も同じ金額になるとは限りません。内訳や補償内容は、中古住宅の火災保険・地震保険に払った205,180円の実例で整理しています。

保険料は建物の構造、地域、補償範囲、免責金額などによって異なります。中古住宅だから一律に高い・安いとは言えないため、同じ条件で複数の見積もりを比較する必要があります。

不凍液交換は1回41,800円。毎年の費用にはしない

2026年8月に、セントラルヒーティングの不凍液交換と各パネルの空気抜きを依頼しました。作業費込みで税込41,800円です。昨シーズンにパネルから異音があり、不凍液の次回交換時期のシールも3年前の日付になっていたため、業者へ連絡しました。

次の交換時期は、設備や使用する不凍液の指定を確認して判断する必要があります。ここでは「何年ごと」と固定せず、年額にも割り戻していません。購入前には、直近のメンテナンス日・次回時期・依頼できる業者を確認しておくと、必要な支出を見込みやすくなります。

作業は約1時間半で、交換後の試運転では異音はありませんでした。費用に含まれた作業や予約から実施までの経緯は、不凍液交換に41,800円かかった実例にまとめています。

わが家で使っている暖房の運転方法や、家中が暖かい一方で灯油代と復温時間が気になる点は、北海道でセントラルヒーティングを1年半使った実体験で紹介しています。

修繕積立は月1万円。ただし「維持費」へ二重計上しない

わが家は将来の修繕に備え、専用口座へ月1万円を自動送金しています。2026年8月に確認した残高は約13万円でした。

ここで気をつけたいのは、月1万円の積立は、まだ使っていないお金だということです。固定資産税や保険と同じ「支払済みの維持費」として合算すると、実際の出費より大きく見えてしまいます。

正直、外壁や屋根などの大規模修繕を月1万円だけで全額賄えるとは思っていません。それでも、必要額が分かるまで何もしないより、今の家計で続けられる金額を先に確保することにしました。

購入直後にはエアコン代28万円がかかった

建物本体や備え付け物置の修繕は、不動産会社が購入費用の範囲内で対応してくれたため、追加の手出しはありませんでした。

一方、家にはエアコンが付いておらず、18畳用を設置費込み約28万円で購入しました。これは毎年の維持費ではありませんが、中古住宅の購入直後に必要になった実際の支出です。

中古住宅では、建物が修繕済みでもエアコン・照明・カーテンなどが含まれていないことがあります。引き渡し時に残る設備と、入居後に買い足す物を分けて確認した方がよいと感じました。購入時に実際に払った費用は、2,700万円の中古住宅でかかった諸費用でも整理しています。

メーカー保証は安心材料だが、修繕先を自由に選べるとは限らない

購入したセキスイハイムは、中古住宅でも保証を引き継ぐことができました。ただし、保証の対象や期間、引き継ぎ条件は建築時期や部位、修繕履歴などで異なります。

セキスイハイム公式サイトでは、最長30年保証には定期点検・診断を受け、必要な補修やメンテナンスを行うなどの条件があると案内されています。北海道は保証期間が異なる場合があることも明記されています。

わが家では、セキスイハイム関連以外の業者へ修繕を依頼すると、保証に影響する可能性があると理解しています。地元業者の方が安くても、工事前に「どの保証へ影響するのか」をメーカー窓口へ確認するつもりです。

保証制度の条件はセキスイハイム公式のアフターサポートを確認し、最終的には手元の保証書と担当窓口の回答を優先してください。築9年時点の住み心地と来年予定している定期診断については、セキスイハイム中古住宅に住んだ実体験で紹介しています。

中古住宅の維持費を確認する7項目

• 固定資産税・都市計画税の直近年額
• 火災保険・地震保険の保険料と更新時期
• 暖房・給湯・換気設備のメンテナンス内容
• 屋根・外壁・水回りの修繕履歴
• 入居時に買い足す設備や家具
• メーカー保証の引き継ぎ条件
• 毎月いくらを修繕用に残せるか

この7項目を「毎年払う費用」「数年ごとの費用」「一時費用」「将来の積立」に分けると、住宅ローン以外に必要な金額を整理しやすくなります。

まとめ：年間の支出と、将来のために残すお金は別に考える

わが家の中古住宅では、毎年の税金に加えて、保険の契約・更新や設備のメンテナンス時に支出が発生します。「毎年約18万円」と一つの数字にするより、何をいつ払うかで分けた方が、家計から出ていくお金を把握しやすくなります。

• 毎年の税金：固定資産税・都市計画税が約13万円
• 保険の支払実績：火災・地震保険5年分205,180円
• 設備のメンテナンス実績：不凍液交換41,800円
• 将来の修繕積立：月1万円・年12万円。支出とは別
• 入居時の一時費用：エアコン約28万円
• 光熱水費と住宅ローン：この記事の維持費とは別に管理

購入前は、維持費といえば税金と保険くらいに考えていました。実際には暖房設備の定期メンテナンスがあり、保証を残すために修繕先を確認する必要もあります。金額だけでなく、設備の履歴と保証条件まで見ておくべきだったと感じています。

来年の定期診断で具体的な修繕時期や見積額が分かれば、月1万円の積立を続けるか、増額するかを改めて判断する予定です。

※本記事の金額は、わが家の物件・契約・設備に基づく実例です。税額、保険料、修繕費、保証条件は地域、建物仕様、契約時期、点検結果によって異なります。