中古住宅購入前の確認ポイント7選｜内覧・住宅ローン・税金の注意点

中古住宅の購入前には、住宅性能を示す書類、物件代以外の費用、ローン、災害リスク、修繕履歴、冬の暮らし、契約条件を確認しておきたいです。内覧で分かることと、書類や担当者への質問が必要なことを分けると、確認漏れを減らせます。

私たち夫婦は約1年間家を探し、北海道で築8年の中古戸建てを購入しました。事前に調べて役立ったことがある一方、収納のカビ跡や設備のメンテナンスは、もっと聞いておけばよかったと感じています。

この記事では、購入経験から振り返った7つの確認ポイントをまとめます。長期優良住宅の認定通知書も、個人情報を伏せて掲載しました。詳しい費用や住み心地は、それぞれの項目から実例記事を読めるようにしています。

住宅性能は広告の説明と書類を照らし合わせる

住宅選びでは、価格や間取りだけでなく、断熱性能や暖房方式も確認しました。北海道で暮らす私たちには、冬をどう過ごせるかも気になる点でした。

長期優良住宅なら、認定通知書を確認する

長期優良住宅として計画の認定を受けると、認定通知書が交付されます。下の写真は、わが家で保管している新築時の「認定通知書」です。氏名、住所、認定番号、日付などは伏せています。

書類に「新築」とあるのは、新築時の計画の認定を示しているためです。私たちはこの住宅を中古で購入しました。中古購入時に新たな認定を受けた通知書という意味ではありません。

購入候補が長期優良住宅と紹介されていたら、不動産会社に次の書類と手続きを確認すると、説明の根拠をたどれます。

• その物件の認定通知書。変更認定がある場合は、その書類も確認する
• 維持保全計画と、これまでの点検・修繕の記録
• 売買に伴う認定計画実施者の地位の承継手続きと、その担当者

認定通知書は現在の建物に不具合がないことまで保証する書類ではありません。書類と現況の両方を確認します。所有者変更の手続きについては、北海道の長期優良住宅の案内でも確認できます。

断熱性能などの基準や税の特例は、認定・入居の時期、住宅の条件によって異なります。「長期優良住宅だから自分にも同じ控除が使える」と決めず、対象となる書類や条件を確認しておくと、購入後の手続きも進めやすくなります。

物件価格だけでなく、諸費用と支払時期を確認する

わが家では、登記、税金の精算、保険、引っ越し、家具家電、入居後のエアコンなどにも支出がありました。売主が不動産会社だったため仲介手数料はかかりませんでしたが、すべての中古住宅が同じ条件ではありません。

また、諸費用込みの住宅ローンを利用しても、契約時には手付金50万円を一時的に現金で用意しました。借りられる総額と、融資が出る前に必要なお金は別でした。

• 諸費用の見積もりに、登記・保険・税金の精算・仲介手数料などが含まれているか
• ローンに含められる費用と、自分で先に払う費用はどれか
• 手付金などを、いつまでに、いくら用意する必要があるか
• 入居後に買い足す設備や家具の予算を残せるか

実際の明細と支払時期を確認したい方は、中古住宅購入の諸費用と、手付金・入居後の支出の実例を参考にしてください。ローン諸費用の明細写真も掲載しています。

住宅ローンは金利・審査日程・手数料を比べる

家探しと並行して、私たちは銀行を3行ほど候補にしました。ネット銀行と地元銀行を含め、仮審査を申し込めるよう準備していました。

最終的には、購入を検討する人がほかにもいる状況で、すぐ審査を進めてくれる地元銀行を選びました。これは当時の私たちの判断です。銀行の種類だけで、審査の速さや通りやすさが決まるわけではありません。

• 仮審査・本審査に必要な書類と日数
• 金利が変わる条件、固定期間終了後の扱い
• 事務手数料・保証料・団信の保障と上乗せ金利
• 希望する決済日までに融資が間に合うか

仮審査に通っても融資が確約されたわけではないため、売買契約のローン特約も確認します。融資を受けられない場合の契約解除条件や期限を、契約前に説明してもらってください。

金利だけでは決めきれなかった経緯は、住宅ローンで10年固定を選んだ理由と、今振り返って思うことにまとめています。

ハザードマップと周辺の土地利用を確認する

私は洪水や土砂災害、浸水想定などのハザードマップを確認しました。建物の状態がよくても、周囲の災害リスクは別に見ておきたいと考えたためです。

国のハザードマップポータルサイトと市町村の資料で、災害の種類、想定範囲、避難先を確認できます。色が付いていない場所でも、災害が起きない保証にはなりません。

用途地域は、その地域で建てられる建物の用途などを定める区分です。自治体の都市計画図で確認すると、周辺にどのような施設が建つ可能性があるか考える材料になります。ただし、将来の開発や売却価格を確定できるものではありません。

現地では、通勤・通学経路、交通量、騒音、買い物への行きやすさも確認項目になります。できれば普段利用する時間帯に周囲を見ておくと、内覧の短い時間だけでは分からない点を補えます。

修繕履歴と、引き継げる保証の条件を確認する

築年数に加えて、屋根・外壁・暖房・給湯設備をどう維持してきたかも確認したいところです。設備の交換年月、点検記録、次に予定されているメンテナンスを聞くと、購入後の支出を考えやすくなります。

わが家のセントラルヒーティングには、不凍液の交換が必要でした。また、住宅メーカーの保証は引き継げましたが、修繕を依頼する業者によって保証に影響する条件まで、購入前には把握できていませんでした。

保証が付くかだけでなく、対象部分、残りの期間、必要な点検、指定業者以外へ依頼した場合の扱いを保証書で確認しておきたいです。契約ごとに条件は異なるので、口頭説明だけで判断しない方が後から確認しやすくなります。

私が引き継いだメーカー保証の注意点は、中古のセキスイハイムで確認した保証・サポートの条件にまとめています。購入後のお金を見積もる際は、税金・保険・設備メンテナンスを含む中古戸建ての維持費も確認できます。

雨漏りやひび割れなど、自分で判断できない箇所があれば、既存住宅状況調査技術者の講習を修了した建築士による建物状況調査を利用できるか相談する方法もあります。国土交通省の建物状況調査の案内で、調査の内容や限界を確認できます。不具合が一切ないことを保証する調査ではありません。

冬の内覧は、暖房を動かせない場合も想定する

北海道では、敷地内の雪置き場、除雪のしやすさ、駐車場からの出入りも確認したい点です。建物の中だけでなく、前面道路の除雪状況まで見ると、冬の生活を想像しやすくなります。

ただし、空き家の内覧では暖房設備があっても運転できない場合があります。実際にわが家も、内覧時には暖房を付けられませんでした。冬に見学すれば室内の暖かさを必ず確かめられる、とは言えません。

暖房を試せない場合は、断熱・窓の仕様、暖房設備の種類と配置、点検記録を確認します。可能なら以前の光熱費も聞きますが、使用人数や設定温度によって変わるため、自分の家計と同額になるとは限りません。

内覧で確認できなかった暖かさと、住んでから分かった違いは、北海道の中古住宅で過ごした冬の室温・寒さの実例にまとめています。

気になる不具合と、購入後の手続きを契約前に確認する

わが家は、壁紙や物置などの気になる箇所を、追加費用なしで売主の不動産会社に直してもらえました。一方、備え付け収納にはカビが生えた跡があり、確認して清掃をお願いすればよかったと思っています。

カビの原因まで分かっているわけではありません。だからこそ、跡を見つけたら清掃だけで済むのか、漏水などの原因確認が必要なのかを質問しておきたいです。

• 引き渡し前に直す箇所と、現状のまま引き渡される箇所
• 修繕費を誰が負担し、いつまでに対応するか
• 動作を確認できなかった設備と、故障が分かった場合の扱い
• 売買契約書・重要事項説明書に記載された条件と、口頭説明が一致しているか

依頼内容は書面に残してもらい、対応が済んだか引き渡し前に確認すると、認識の違いを減らせます。

不動産取得税の軽減は、必要書類と期限まで確認する

わが家の不動産取得税は、減額申請によって0円になりました。ただし、中古住宅なら一律に0円になるわけではなく、床面積や耐震基準などの要件があります。

購入前後に担当の税事務所へ、対象になるか、どの書類をいつ提出するか確認しておくと手続きを進めやすくなります。納付書が届いている場合は、そのまま放置せず納期限までに相談してください。北海道の要件は、中古住宅の不動産取得税の軽減措置で確認できます。

次の内覧までに、確認できていない項目をメモする

私たちは2回内覧して家族で気に入り、購入を決めました。それでも、住んでから気付いた確認不足はあります。

これから内覧するなら、この7項目のうち「確認できた」「書類待ち」「担当者へ質問する」をメモしておくと、次に聞くことがはっきりします。認定通知書があるか、修繕の範囲はどこまでか、先に用意する現金はいくらか。気になる家を見つけたときに、その場の印象だけで決めずに済む準備になると思います。

制度・手続きの確認日：2026年9月10日。住宅の認定様式は国土交通省の長期優良住宅の様式一覧も参照しています。本文の経験はわが家の事例で、個別の契約・税制適用は関係窓口へ確認してください。